За 20 лет стоимость редевелопмента в Москве выросла более чем в 7 раз
За последние 20 лет рынок реконструкции Москвы изменился практически во всех аспектах. Одним из самых ярких изменений является то, что стоимость реконструкции выросла более чем в 7 раз. Об этом рассказала руководитель коммерческого департамента Xifeng Group Елизавета Илюхина.
По оценкам аналитиков компании, в начале 2000-х годов (до 2008 года) затраты на реконструкцию составляли около $200 за квадратный метр, а теперь к 2024 году они достигнут $1500–2000 за квадратный метр. Елизавета Илюхина перечислила причины увеличения расходов.
Первое — увеличение цены на приобретаемые разработчиками предметы. Речь идет не только о цене 1 квадратного метра при покупке, но и о стоимости ремонта, который дороже, чем раньше. Двадцать лет назад источником объектов реконструкции были в основном крупные промышленные здания и заводы советской эпохи, площадью 20 000-30 000 квадратных метров. Состояние фасадов и отделки многих из этих зданий было неудовлетворительным, однако хорошее строительство привлекло застройщиков и позволило адаптировать здания к современным потребностям.
Фотографии бесплатно
Теперь фокус сместился на другой тип зданий. Обычно это небольшие исторические особняки площадью от 500 до 3000 квадратных метров. Многие из них имеют охраняемый статус и расположены в основном в центральном Подмосковье. Зачастую они находятся в плохом состоянии: деревянные полы требуют замены, на наружных стенах сильные трещины, ветхие помещения и т д. Если объект защищен, это также может сделать работу более сложной, дорогостоящей и трудоемкой.
Вторая причина – общее повышение требований рынка к конструкции зданий и качеству их эксплуатации. Раньше отделка часто была стандартной и редко использовалась для создания уникального интерьера.
«Сейчас реконструкция превращается в искусство. Компании стремятся сохранить архитектурный стиль дореволюционных построек и тщательно изучают концепцию проекта и дизайн участка. Кроме того, они начинают чаще использовать натуральные материалы из элитного сегмента рынка – дерево, камень, металл», – отметила Елизавета Илюхина.
Третья причина — меняющиеся экономические реалии, в том числе рост цен на строительные материалы и рост процентных ставок по коммерческим кредитам.
В результате рентабельность реконструкции упала на 70% за 20 лет. В начале 2000-х годов он достигал 100%, а сейчас достигает максимума в 30%. Помимо перечисленных факторов, оно подвержено рискам и трудностям финансирования.
«Однако девелоперы привыкли приспосабливаться к волатильным рыночным условиям, даже если ключевые процентные ставки и дальше будут повышаться, а другие условия ужесточаться, в том числе из-за нехватки участков под новостройку в пределах Садового кольца, московские проекты редевелопмента продолжат развиваться и пользоваться спросом от участников рынка Добро пожаловать», — заключила Елизавета Илюхина.
Четвертая причина роста затрат на реконструкцию – ужесточение правил и требований городского планирования. На рынке становится все меньше и меньше предметов, которые можно восстановить с приемлемыми ограничениями. Поэтому разработчикам необходимо учитывать множество факторов. Это не только увеличивает стоимость проекта, но и увеличивает время реализации, поскольку требуются дополнительные утверждения и проверки. Реконструкция таких зданий зачастую занимает годы, что серьезно влияет на финансовую модель проекта.
Кроме того, реконструкция Москвы сегодня связана с важными тенденциями устойчивого развития. Все больше и больше компаний интегрируют экологически чистые решения в свои проекты. Использование энергосберегающих технологий, переработанных материалов и стандартов зеленого строительства стало неотъемлемой частью новой концепции. Это привлекает не только инвесторов, но и потенциальных арендаторов, которые ценят экологические соображения и готовы платить за лучшие и более устойчивые решения.