Топ-5 стратегий выживания застройщиков в эпоху дорогого кредита
По прогнозам ЦБ РФ, ключевая процентная ставка будет снижена до обычного значения менее 10% годовых не ранее 2027 года. В ближайшие годы застройщикам жилья придется столкнуться с высокими ставками финансирования проектов и низким спросом. Эксперты Key Capital, ведущей консалтинговой компании в сфере коммерческой и жилой недвижимости, предлагают пять сценариев развития бизнеса, которые помогут адаптироваться к новой реальности.
Фотографии бесплатно
1. Диверсификация коммерческой недвижимости: склады, туризм, технопарки
столкнувшись с падением спроса на ипотечные кредиты, российские застройщики все активнее обращают свое внимание на коммерческую недвижимость. Количество складских объектов, заявленных гигантом недвижимости, вероятно, составит от 1,2 до 2 миллионов квадратных метров м, эти компании в будущем могут занять 15-20% рынка Московского региона. Самая интересная часть — легкая промышленность, объединяющая офисы, склады и коммерческие помещения.
Помимо складской недвижимости, девелоперы проявляют интерес и к туризму. Государственную поддержку таких проектов оказывает Минэкономразвития. Ключевым документом является Постановление Правительства РФ от 9 февраля 2021 года № 141, которое позволяет инвесторам получать льготные кредиты и существенно снизить финансовую нагрузку. В объем поддержки входит строительство, реконструкция и реставрация объектов капитального строительства туристической инфраструктуры, таких как гостиницы и объекты культурного наследия.
Сумма кредита, предусмотренная Постановлением № 141, не должна превышать 80% общей стоимости проекта. Новые проекты получают кредиты по плавающим процентным ставкам (от 3% до 5%). При этом инвесторы, получающие льготные кредиты, должны начать бизнес в течение 5 лет (период строительства) или в течение 3 лет (период реконструкции) с даты подписания кредитного соглашения).
Еще одно перспективное направление – строительство технопарков. Власти Москвы поддерживают идею развития инновационного производства на бывших промышленных территориях, утверждая, что это поможет создать новые рабочие места и снизить нагрузку на инфраструктуру города. В 2021 году ряд крупных девелоперов, в том числе Capital Group, «Самолет», «РГ-Девелопмент», ГК «Основа» и «Гранель», заявили о планах по строительству технопарков в рамках региональных многофункциональных комплексов.
Технопарки активно поддерживаются бюджетами всех уровней как на этапе строительства, так и на этапе заполнения. Девелоперов, решивших построить технопарк, могут заинтересовать преимущества полного или частичного отказа от затрат на изменение вида разрешенного использования земли. В Москве и Московской области стоимость данной процедуры может достигать половины кадастровой стоимости участка. Инвесторы также могут арендовать землю без проведения тендера. Благодаря этому Управляющая компания Московского технопарка ежегодно экономит от 50 до 250 миллионов рублей. Кроме того, Научно-технологический парк позволяет получать огромную отдачу от инвестиций от государства по схеме поддержки инновационного бизнеса.
2. Венчурный капитал
Венчурный капитал не только дает разработчикам возможность получать прибыль, но и предоставляет им доступ к передовым технологическим решениям для повышения эффективности бизнеса. Инвестируя в перспективный стартап, разработчики получают доступ к новым разработкам и могут первыми внедрить их в свои проекты. Группа ПИК инвестирует в PropTech-стартапы через свой венчурный фонд, Группа ЛСР инвестирует в инновации в строительстве, а Группа «Эталон» ищет решения для повышения качества проектов. MR Group пошла еще дальше и создала MR Ventures — корпоративный венчурный фонд, который специализируется на инвестировании в технологические стартапы в сфере строительства и недвижимости.
Проекты Proptech включают в себя самые разные решения: системы управления умным домом, оптимизированные строительные услуги, системы безопасности, решения для создания безбарьерной среды и многое другое. Также активно развиваются специализированные акселераторы, помогающие стартапам совершенствовать свои продукты и создавать пилотные проекты. Например, акселератор Build UP, созданный Фондом «Сколково», уже несколько лет реализует программу проектов в сфере недвижимости. Венчурный капитал всегда рискован, потому что не все стартапы успешны. Однако для разработчиков это возможность внедрять инновации и создавать конкурентные преимущества.
3. Зарубежная экспансия
Выход на зарубежные рынки недвижимости — это один из способов диверсифицировать свой бизнес и создать новые потоки доходов. На данный момент о планах строительства жилья за рубежом заявили Forum Group, Orange Group, Becar Asset Management Group, MERED, QUBE Development, ВОС’ХОД, ФСК, Ricci и другие. Российские девелоперы ищут страны со стабильной экономикой и высоким спросом на недвижимость. Раньше основным направлением экспансии была Европа, но в последнее время все больший интерес вызывают азиатские страны.
Несколько российских застройщиков вышли на рынок ОАЭ, а ФСК объявила о планах построить дома в Таиланде, Вьетнаме, Сербии, Омане и Узбекистане. Преимуществом расширения зарубежных рынков является возможность приобретения новых клиентов, однако недостатком является необходимость учета особенностей местного законодательства и конкуренции со стороны местных игроков.
4. Создать сервисную компанию
Сервисные компании – это больше, чем просто управляющие компании, управляющие жилыми комплексами. Это хорошо налаженный бизнес, ориентированный на потребности жителей и предоставляющий им широкий спектр услуг. В отличие от традиционных управляющих компаний, которые часто рассматриваются как дотационная структура, сервисные компании способны приносить доход застройщикам.
Создавая качественные услуги, разработчики формируют лояльную аудиторию и повышают привлекательность своих проектов. Яркий пример — компания «Голос» из Челябинска, работающая в сегменте салонов комфорт-класса. Она создала сервисную компанию, которая предоставляет жильцам разнообразные услуги, включая услуги консьержа, клининговые услуги, вызов техников, организацию досуга. Компания разработала удобное мобильное приложение, с помощью которого жильцы могут оплачивать коммунальные услуги, заказывать услуги и общаться с управляющей компанией. В результате компания «Голос» создала положительный имидж и привлекла новых клиентов.
«Оптима Девелопмент» предлагает более широкий спектр услуг в столичном жилом районе «Прайм Парк». Помимо круглосуточной службы консьержа, жильцы проекта также могут воспользоваться услугами портье и парковщика, а также услугами уборки и химчистки. Услуги управляющей компании этого квартала помогут Вам доставить питание, организовать кейтеринг, банкеты, праздники, отдых, перелеты, подобрать тренеров, репетиторов, нянь, обслуживающий персонал, получить привилегии в ресторанах, клубах, бутиках, выбрать дизайнеров, флористов, Сомелье, получайте приглашения на мероприятия и многое другое.
5. Сдать непроданную недвижимость в аренду
В условиях роста ставок по ипотечным кредитам и снижения спроса на покупку жилья девелоперы все чаще обращают внимание на альтернативные стратегии развития бизнеса. Наиболее перспективным из них является лизинг. В ближайшие годы застройщики столкнутся с большим количеством непроданных квартир, особенно проектов, находящихся на высокой стадии завершения. Это связано с тем, что текущие ставки по ипотечным кредитам сравнялись с ценами на аренду на вторичном рынке, что делает владение жильем менее привлекательным для многих покупателей. Однако снижение покупательского спроса не означает, что общий спрос на жилье снизился. Рынок аренды остается стабильным, арендная плата даже выросла на 40-50%. В этом случае сдача квартир в аренду может стать более выгодной альтернативой их продаже, позволяя застройщикам получать стабильный доход до восстановления рынка. Кроме того, имеющийся у многих застройщиков опыт управления коммерческими зданиями может быть успешно применен и к арендному жилью. Застройщики все чаще сохраняют за собой управление крупными площадками с «якорными арендаторами» — детскими кафе, спортивными залами, ресторанами, автомойками.