Почему мультиформатные проекты стали главной ловушкой для инвесторов
Рынок коммерческой недвижимости переживает трансформацию, где классические бизнес-центры уступают место сложным гибридным пространствам. Пока одни эксперты предупреждают о рисках внутренней каннибализации спроса, девелоперы утверждают, что именно многоформатность становится ключом к почти стопроцентной заполняемости даже в периоды турбулентности. Управляющий директор «Товарищества Рябовской Мануфактуры» Алексей Алешин в эксклюзивном интервью DECORNEWS.ru разбирает экономическую модель, которая заставляет инвесторов пересмотреть отношение к «квадратным метрам», и объясняет, где проходит грань между грамотным управлением и системной ошибкой рыночной стратегии.
Каков средний срок окупаемости инвестиций в многоформатные кластеры по сравнению с монофункциональными объектами в условиях текущей ключевой ставки?
В среднем срок окупаемости для любого инвестора определяется целевой доходностью 10-12%. Институциональные инвесторы, например, в лице закрытых паевых инвестиционных фондов, и частные инвесторы с крупным капиталом ориентируются на чистую доходность 12%, что соответствует окупаемости около 8 лет. На практике стороны часто приходят к показателю 10% доходности, то есть к 10 годам окупаемости.
Если сравнивать окупаемость лотов в моно- и мультиформатных БЦ, то при условии, что это единственный отличающийся критерий, однозначного ответа дать нельзя. Многое зависит от локации, управляющей компании, подхода к управлению. Но при прочих равных доходность в «мультиформате» выше.
Во-первых, наличие лотов высокого класса потягивает за собой цены и ставки на все остальные помещения. Во-вторых, в мультиформатных объектах есть варианты для инвестиций. Если для покупателя приоритетна ликвидность, целесообразно вложиться в класс А: порог входа выше, но возврат инвестиций происходит значительно быстрее. Класс В уступает с точки зрения ликвидности, зато отличается более низкой ценой входа и, соответственно, более высоким потенциалом дальнейшего роста.
Как девелоперы страхуют риски каннибализации спроса, когда на одной территории соседствуют объекты разных классов и типов использования, создавая внутреннюю конкуренцию?
В стандартном понимании «каннибализм» — поглощение одного другим. А мы скорее говорим про синергию, когда 1+1=3. Например, мы строим бизнес-центр класса А. Можно ли предположить, что он будет перетягивать спрос из наших же помещений класса В? Нет, т.к. есть определенный уровень спроса на каждый из классов — В, В+ и А. Но когда на одной территории запускается продукт более высокого класса, это добавляет спрос и на лоты остальных классов.
Есть еще один нюанс. Каннибализм спроса обычно встречается в ритейле. Если два магазина сети находятся в одном кластере, они делят целевую аудиторию. В многоформатном бизнес-квартале ситуация другая: внутренняя конкуренция свободных площадей работает в плюс для девелопера. Она позволяет удержать арендаторов и превращает возможный отток во внутреннюю ротацию. Достаточно 5% вакантности, чтобы резиденты при необходимости мигрировали из одного помещения в другое.
Какова реальная заполняемость площадей в подобных гибридных проектах спустя 3 года после ввода, если исключить аффилированных резидентов?
Наличие свободных площадей неизбежно и необходимо, поскольку так или иначе часть помещений находится в ремонте, еще часть ожидает въезда арендатора и даже при подписанном договоре значится «пустующей», еще часть нужна для поддержания внутренней ротации. С коммерческой точки зрения логика проста: если занято 100%, значит, ставка ниже верхней границы рынка.
Если же спустя три года бизнес-центр или деловой квартал не заполнен, значит, в управленческой политике есть системная ошибка: возможно, цена не соответствует рынку или качество уступает конкурентам. Но в первую очередь, дело в цене.
Как меняется юридическая и градостроительная модель управления территорией при переходе от классического бизнес-центра к мультиформатному пространству, особенно в части сервисного обслуживания?
Здесь важно разделить два аспекта. Первый — организационная составляющая. Для девелопера мультиформатность означает необходимость увеличивать штат и тщательно контролировать качество предоставляемых сервисов. Специальных согласований и юридических тонкостей при этом не возникает.
Второй аспект — градостроительный и земельно-правовой. В мультиформатных проектах, где преобладают объекты HoReCa, но присутствуют и офисы, возможны нюансы, касающиеся земельного законодательства. Любое несоответствие виду разрешенного использования участка грозит предписанием со стороны контролирующих органов.
В проектах, где преобладает офисная функция, таких проблем не возникает. Предприятия сервисной направленности (кафе, столовые и т.д.) допустимы в определенном количестве. Например, на территории завода или бизнес-центра может располагаться столовая — это не является основанием для предписания о нецелевом использовании земли.
Вопрос в балансе. Если стратегия развития территории предусматривает создание делового квартала, где примерно 90% площадей отведено под офисы, а сервисная зона лишь дополняет их, говорить о юридических или градостроительных ограничениях не приходится.
Фото DECORNEWS.ru