Трансформация рынка коммерческой недвижимости Москвы: риски и перспективы редевелопмента в центре города
В коммерческой недвижимости Москвы сегодня меняется многое: сокращается предложение в центре, девелоперы ищут новые форматы роста, а инвесторы внимательнее оценивают риски. Редакция журнала DECORNEWS.ru узнала у Константина Мартынычева, собственника и генерального директора девелоперской компании West Wind Group, как трансформируется рынок, какие угрозы остаются ключевыми и почему редевелопмент в центре столицы по-прежнему сохраняет инвестиционную привлекательность.
«Риски минимальны, когда работаешь с существующим зданием»
— Какие риски сегодня существуют на рынке коммерческой недвижимости?
— В нашем случае, когда мы оперируем существующими зданиями, это не воздух, а конкретно стоящее здание. Поэтому риски, на мои взгляд, минимальны. Здания существуют, площади есть. Мы зачастую передаем их еще до завершения ремонта, при этом прописываем все свои обязательства. Человек точно не окажется ни с чем — как обманутый дольщик.
— Какие еще могут быть риски?
— Существует риск так называемого самостроя. Но мы все это учитываем на этапе покупки объектов. Если есть подозрения — заранее проверяем. Более того, спокойно прописываем свою ответственность на случаи возникновения таких вопросов.
Фото West Wind Group
— Бывали ситуации, когда вы уже выходили на сделку, но выявлялись юридические нюансы или признаки самостроя, и Вы отказывались от проекта?
— Даже если такие вопросы возникают, мы их учитываем. Либо понимаем, что объект можно легализовать — есть официальная процедура. Либо готовы снести проблемную часть, если это никак не влияет на проект. Такой опыт у нас был, и мы благополучно все решали.
«В центре стало сложно находить подходящие проекты»
— У Вас появились проекты за пределами Третьего кольца. Можно ли говорить о масштабировании в периферии и ослаблении позиции в центре?
— Мы столкнулись с тем, что в центре стало очень сложно находить подходящие объекты. Важна цена, площадь, сам характер здания — это целый набор параметров. За последние годы экономического роста рынок фактически «вымыл» почти все интересные варианты.
Мы ожидаем, что 2026 год может изменить ситуацию. Уже начался процесс, когда собственники, приобретавшие активы еще во времена предыдущего мэра, естественным образом выходят из бизнеса. Часть объектов будет появляться на рынке.
Будут ли их активно покупать — вопрос. Экономика редевелопмента сегодня очень сложная. Даже с двадцатилетним опытом нельзя сказать, что мы «жируем». Тем не менее центральное направление для нас остается приоритетным. Но мы действительно начали рассматривать более дальние локации — в том числе потому, что нам нужны большие площади. Это дает возможность развиваться дальше.
«Рынок редевелопмента не перегреется из-за дефицита предложения»
— Вы, по сути, продаете уникальность: дорогие материалы, премиальная концепция. Может ли этот сегмент перегреться?
— Думаю, что нет. Если смотреть глобально: площадь в 6600 квадратных метров — это ничто для рынка, где заявлены миллионы новых офисов. То, чем мы занимаемся, остается надежной историей и с точки зрения финансов — и для нас, и для наших покупателей.
Многие девелоперы говорят о децентрализации. Идея интересная, но я в нее не очень верю. Человеку логистически сложно ехать через весь город на работу. В центре — совсем другая атмосфера: культурная, городская. Поэтому наше направление внутри Садового кольца не может перегреться просто потому, что предложение там ограничено.
Разговор с Константином показывает, что несмотря на сложную экономику проектов и изменение структуры предложения, редевелопмент в центре Москвы остается стратегией, основанной на дефиците качественных объектов, точечной работе с рисками и внимательном отношении к юридической чистоте активов. Именно эти факторы сегодня во многом определяют устойчивость девелоперских решений на рынке коммерческой недвижимости.