Обзор активности региональных застройщиков РФ за I полугодие 2024 года
Аналитический центр Key Capital провел исследование деятельности девелоперов в регионах России. Застройщики активно привлекают кредиты на новое строительство (количество которых выросло на 46% по сравнению с прошлым годом). Текущий общий объем строительства в этих районах увеличился на 17%. Девелоперская деятельность наиболее активна в Северо-Кавказском, Южном и Дальневосточном федеральных округах.
Исследование компании основано на анализе показателей, отражающих деятельность российских застройщиков жилья. Эксперты проанализировали количество кредитных договоров между банками и застройщиками (по данным Банка России), количество домов на основании разрешений на строительство, выданных за исследуемый период, и общую площадь помещений (по данным Единой информационной системы жилищного строительства — ЕИСЖС).). Также подсчитано количество застройщиков с юридическими лицами, работающими в стране (на основе рейтингов Единых ресурсов девелоперов — ЕРЗ.РФ). Наконец, эксперты анализируют динамику общей площади строящегося жилья в РФ (по данным УИСЖС).
Фотографии бесплатно
Аналитики рассчитывают эти показатели с учетом или без учета данных по Москве, Санкт-Петербургу, Московской и Ленинградской областям. Поскольку масштабы девелоперской деятельности в этих городских агломерациях (далее «агломерации») чрезвычайно высоки и оказывают большое влияние на общую статистику девелоперской деятельности по стране, эксперты впоследствии исключили их из расчетов, чтобы получить показатели неразвитости регионов РФ. Искаженное описание предпринимательской деятельности.
Региональные девелоперы занимают все больше денег на строительство
Проектное финансирование остается основным источником финансирования жилищного строительства в России, поэтому общее количество действующих договоров между банками и застройщиками отражает текущую и будущую деятельность застройщиков. По данным ЦБ РФ, по состоянию на начало июня 2024 года между российскими застройщиками и банками заключено 10,7 тыс договоров проектного финансирования. По состоянию на 1 января 2024 года это число достигло 9,4 тыс., увеличившись с начала года на 14%. По данным аналитиков Key Capital, без учета Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, на начало июня действовало 7,8 тыс кредитных договоров по сравнению с 6,7 тыс на начало года. В результате активность по получению кредитов от региональных застройщиков за последние пять месяцев выросла на 16%, доведя показатель до 46% в годовом исчислении%.
Наибольший рост финансирования строительных проектов зафиксирован в Северо-Кавказском федеральном округе: количество кредитных договоров между застройщиками и банками выросло с начала года на 56% и увеличилось вдвое по сравнению с серединой 2023 года. Количество договоров проектного финансирования увеличилось на 22% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в Уральском федеральном округе (61% ежегодно), в Дальневосточном федеральном округе (62% ежегодно) и в Южном федеральном округе на 18% год-к-году год (30% годовых). Количество кредитных договоров в Северо-Западном федеральном округе увеличилось на 16%, без учета Санкт-Петербурга и Ленинградской области (годовой рост на 33%). В Приволжском федеральном округе количество договоров между застройщиками и банками выросло с начала года на 12% (40% ежегодно), в Центральном федеральном округе (без учета Москвы и Московской области) на 11% в годовом выражении — Увеличение на 33%.
Разрешить региональным застройщикам строить меньше домов
Следующий показатель активности застройщиков – наличие у них разрешений на строительство. Аналитики подсчитали на основе данных ЕИСЖС, что в первом полугодии 2024 года всего по стране выдано более 3000 разрешений на строительство многоэтажных жилых домов, что на 4,4% меньше, чем за аналогичный период 2023 года. При этом застройщикам разрешили построить 3200 зданий. Без учета столичных агломераций региональные застройщики получили разрешения на строительство 2700 домов в первом полугодии этого года по сравнению с 2900 за аналогичный период 2023 года. В результате показатель региона снизился на 3,7%.
«Доля крупных проектов увеличилась», — отметила генеральный директор Key Capital Ольга Гусева. — По нашим данным, количество заявок от застройщиков на разработку проектов на крупных земельных участках (более 60 га) за последний год выросло не менее чем на 40%. Кроме того, поступали запросы на проекты застройки площадью более 100 га с долей не менее 30% запроса. Все это показывает, что девелоперы уже начинают запускать масштабные проекты и ЭЛТ, а для проектов такой сложности и размера важно привлекать внешнюю экспертизу».
Аналитики отмечают, что динамика количества жилых домов, разрешенных к строительству в юрисдикциях РФ, разнится. Этот показатель увеличился на 59% по сравнению с первым полугодием 2023 года в Южном федеральном округе, на 22% в Центральном федеральном округе (без учета Москвы и Московской области), на 22% в Северо-Кавказском федеральном округе. Регион — 18%, Северо-Западный федеральный округ (без учета Санкт-Петербургской и Ленинградской областей) — 3%, Дальневосточный федеральный округ — 2%. В остальных регионах показатель существенно снизился: в Приволжском федеральном округе на 33%, в Уральском федеральном округе на 20% и в Сибирском федеральном округе на 4%.
Другой график показывает общую площадь зданий, которые застройщикам будет разрешено построить в первой половине 2024 года. Показатель увеличился на 1% в национальном масштабе и на 3% без учета мегаполисов. Северо-Кавказский федеральный округ имеет темп роста 41%, Южный федеральный округ имеет темп роста 22%, Северо-Западный федеральный округ имеет темп роста 12%, Приволжский федеральный округ имеет темп роста 8. %. Сибирский федеральный округ снизился на 18%, Дальневосточный федеральный округ — на 7%, Уральский федеральный округ — на 6%, Центральный федеральный округ — на 3%.
«Региональные девелоперы реализуют проекты разного масштаба», — комментирует Ольга Гусева. «Можно было бы получить разрешение на строительство целого здания из небольших малоэтажных домов, и их общая площадь была бы меньше, чем одна-две многоэтажки практически на месте. Возможно, мы наблюдаем постепенное увеличение размеров и плотности жилой застройки. В результате застройщикам неизбежно приходится учитывать многофункциональность создаваемых ими пространств для большого населения – рядом с жилыми домами должны появляться рабочие места, образовательные и технические центры, спортивные сооружения и т д.».
Число субъектов регионального развития растет
За последние 12 месяцев также выросло количество девелоперов, работающих в России. По данным аналитиков, в июне 2024 года в рейтингах Единых ресурсов разработчиков (УРР) приняли участие около 2900 разработчиков, из них около 2500 компаний были зарегистрированы за пределами Москвы, Санкт-Петербурга, Москвы и Ленинградской области. При этом в июне 2023 года в рейтинге приняли участие 2600 разработчиков, из них на региональном уровне зарегистрировались 2200 игроков. Общее количество застройщиков по стране выросло на 10,5% в годовом исчислении, а количество региональных застройщиков увеличилось на 12,5% в годовом исчислении%.
Текущий объем строительства увеличивается в различных регионах РФ
По данным УИСЖС на июнь 2024 года, общая площадь строящегося жилья приближается к 115 миллионам квадратных метров. За первое полугодие 2024 года этот показатель увеличился на 8% и по сравнению с аналогичным периодом 2023 года увеличился на 13%. Без учета столичных агломераций в июне 2024 года у региональных застройщиков было более 76,8 млн квадратных метров площадей квадратных метров жилой площади по сравнению с 69,7 млн квадратных метров жилой площади при 5 метрах в начале 2024 года, подсчитали аналитики Key Capital. В результате текущие объемы строительства в этом районе за последние шесть месяцев выросли на 10%. В июне 2023 года общая площадь строящегося жилья в различных регионах составила 65,8 млн квадратных метров м, то есть годовой темп прироста равен 17.
Самый существенный рост этого показателя в первом полугодии текущего года произошел в Дальневосточном федеральном округе, который увеличился на 18%, за ним следуют Северо-Кавказский федеральный округ (рост на 17%) и Уральский федеральный округ (рост на 17%). 16%).), Северо-Западный федеральный округ (рост на 14%) и Южный федеральный округ (рост на 10%). Самые мягкие показатели были в Сибирском федеральном округе (+4%), Приволжском федеральном округе (+6%) и Центральном федеральном округе (+9%).
В годовом выражении нынешним явным лидером по объемам строительства является Северо-Кавказский федеральный округ, который увеличился на 51% по сравнению с июнем 2023 года. Далее следуют Дальневосточный федеральный округ (рост на 41%) и Уральский федеральный округ (рост на 27%). Темпы роста в этом году были более скромными в Приволжском федеральном округе (+8%), Сибирском и Южном федеральных округах (12%), Центральном федеральном округе (13%) и Северо-Западном федеральном округе (15%).
«Анализ региональной девелоперской деятельности показывает, что масштабы активности строителей региона расширились как в первом полугодии 2024 года, так и за последние 12 месяцев», — заключила Ольга Гусева. — Объем кредитования застройщиков увеличивается, т.е застройщики продолжают активно брать кредиты под новое строительство и ожидается дальнейший рост спроса. Количество домов с разрешениями на строительство продолжает расти, равно как и объемы ведущегося строительства. Это показывает, что, несмотря на изменения в государственной поддержке спроса на ипотеку, в целом развитие уверенно и с оптимизмом смотрит на свои будущие перспективы. Рост был особенно впечатляющим в районах, где жилищное строительство на протяжении многих лет отставало от общих федеральных тенденций. Особенно Северный Кавказ и Дальневосточный федеральный округ. Местные застройщики более оптимистично смотрят в будущее благодаря программам субсидированного кредитования, таким как ипотечное кредитование. Ипотека жилья станет популярной в республиках Северного Кавказа с высокой рождаемостью, а ипотека на Дальнем Востоке будет стимулировать местный спрос и строительство».
Данные на май 2024 года. Источник: Key Capital по данным ЦБ РФ, УИСЖС